Eiendom-aksjer med utbytte

Eiendom som utbyttesektor

exday.no følger 3 aksjer i Eiendom med utbytte. Medianen blant dem er 1,29 % og ligger 3,9 prosentpoeng under medianen for hele Oslo Børs på 5,19 %. Spredningen er moderat, fra 1,19 % til 3,31 %, så snittet er rimelig representativt.

Median utbetalingsgrad blant de 3 aksjene med kjent payout ratio er 42 %. Av dem deler én ut mer enn de tjener, noe som kan være holdbart en periode, men ikke varig uten at inntjeningen tar seg opp.

Av de 3 aksjene betaler 2 flere ganger i året; resten utbetaler én gang årlig. Av dem har 2 betalt utbytte i ti år eller mer, og lengst historikk har Selvaag Bolig ASA med 13 år.

Slik fungerer utbytte i eiendom

Eiendomsselskaper er blant de mest naturlige utbytteaksjene som finnes: de eier bygg, leier dem ut på lange kontrakter, og fordeler leieinntekten minus renter og drift til eierne. Kontantstrømmen er den mest forutsigbare i hele katalogen. Til gjengjeld er sektoren den mest rentefølsomme.

Rentefølsomheten virker gjennom to kanaler samtidig, og det er kombinasjonen som gjør utslaget stort. Den første er finanskostnaden: eiendom er finansiert med mye gjeld, og når lånene skal refinansieres til en høyere rente, spiser rentene en større del av leieinntekten. Den andre er verdsettelsen: en eiendom prises som leieinntekt delt på et avkastningskrav, og når renten stiger, stiger avkastningskravet — verdien faller uten at bygget eller leietakeren har endret seg.

Det er verdt å holde de to fra hverandre når man leser et eiendomsregnskap. Verdiendringer på eiendommene går gjennom resultatet og kan gi enorme regnskapsmessige tap eller gevinster som ikke har noe med kontantstrømmen å gjøre. Et selskap kan levere et tungt underskudd og likevel ha full dekning for utbyttet, fordi underskuddet er en nedskrivning og ikke en utbetaling. Leieinntekt minus drift og renter — ikke bunnlinjen — er tallet som avgjør hva som kan deles ut.

Leiekontraktene er kvaliteten i selskapet. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid forteller hvor lenge inntekten er sikret, og hvem leietakerne er forteller hvor sikker den er. Offentlige leietakere og store, solide virksomheter på tiårskontrakter gir en helt annen trygghet enn mange små leietakere på korte avtaler. De fleste norske kontorleiekontrakter er dessuten knyttet til konsumprisindeksen, slik at leien justeres med inflasjonen — en reell beskyttelse som mange andre sektorer mangler.

Segmentene oppfører seg ulikt. Logistikk og lager har hatt medvind fra netthandelens vekst. Kontor er avhengig av sysselsetting og av hvor mye plass per ansatt bedriftene faktisk trenger, noe hjemmekontoret har endret. Handel møter det samme presset fra netthandel som butikkjedene selv. Sektorsnittet sier derfor lite; det er porteføljens sammensetning som avgjør.

Belåningsgraden er den avgjørende risikofaktoren for utbyttet. Lånevilkår inneholder gjerne krav til at gjelden ikke skal overstige en viss andel av eiendomsverdien, og når verdiene faller kan et selskap komme i brudd med vilkårene uten at driften har sviktet. Da prioriteres banken, og utbyttet er det første som ryker. Et eiendomsselskap med moderat belåning tåler et verdifall som tvinger et høyt belånt selskap til å kutte.

Hva driver utbyttet i Eiendom?

Leieinntekter fra kontrakter gir forutsigbar kontantstrøm, men refinansieringsrisiko og eiendomsverdi påvirkes sterkt av rentenivået. Ledighet og kontraktsfornyelse i porteføljen er nøkkeltall å følge. I perioder med høye renter stiger finansieringskostnadene og kan presse utbyttet selv om leieinntektene er stabile.

Slik bruker du tabellen under

Aksjene er sortert etter direkteavkastning, høyeste først. Husk at yield er utbytte delt på kurs — tallet stiger like gjerne fordi kursen faller som fordi utbyttet øker. En aksje som skiller seg kraftig fra resten av Eiendom er derfor et spørsmål verdt å undersøke, ikke automatisk et kupp. Klikk deg inn på den enkelte aksjen for å se hele utbyttehistorikken, utbetalingsgraden og hvor mange år selskapet har betalt sammenhengende.